سرمایه‌گذاری خالص اجاره دهنده

شناسایی درآمد اجاره، به نرخ بازده خالص سرمایه‌گذاری در سال‌هایی که مانده سرمایه‌گذاری خالص (سرمایه‌گذاری بازیافت نشده) در اول هر دوره مثبت باشد، بستگی دارد، و خالص جریان‌های نقدی سالانه به گونه‌ای بین مانده سرمایه‌گذاری و درآمد اجاره تسهیم می‌شود و این عمل تسهیم برای سال‌های امکان‌پذیر است که مانده سرمایه‌گذاری بازیافت نشده مثبت باشد، در صورت منفی بودن مانده سرمایه‌گذاری خالص جریان‌های نقدی فقط به سرمایه‌گذاری تخصیص می‌یابد.

نرخ تخصیص (بازده سرمایه‌گذاری) مورد استفاده، بر اساس فرآیند آزمون و خطا[1] محاسبه می‌گردد زیرا:

1. مبالغ سالواره (جریان‌های نقدی بعد از کسر مالیات) مساوی نمی‌باشد.
2. در برخی از سال‌ها ممکن است مانده حساب سرمایه‌گذاری منفی باشد، و
3. ارزش مازاد (باقیمانده) به عنوان یک مبلغ مجزا در پایان مدت اجاره نشان داده می‌شود. چنان‌چه مجموع مبالغ تخصیص یافته به درآمد شده را به منظور دستیابی به یک نرخ مناسب (تجدیدنظر شده) به کمک رایانه (کامپیوتر) به طور متوالی، افزایش یا کاهش می‌دهیم تا نرخی مناسب انتخاب شده، که مجموع مقدار تخصیص یافته به درآمد دقیقاً معادل خالص جریان‌های نقدی گردد.

مثال – برای تشریح مطالب فوق فرض کنید که شرکت الف (اجاره دهنده) اقدام به خرید اموال استیجاری (تجهیزات) به مبلغ 1000000 ریال می‌نماید، شرکت الف جهت خرید تجهیزات اقدام به گرفتن وام به مبلغ 600000 ریال با نرخ بهره (سود تضمین شده) 9٪ نموده، اقساط وام سالانه بالغ بر 30/74435 ریال، قابل پرداخت در پایان هر سال، و مابقی بهای خرید تجهیزات از طریق شرکت الف (اجاره دهنده) تأمین شده است.

شرکت (الف) در اول فروردین سال 5×13 تجهیزات را به مدت 15 سال به شرکت (ب) اجاره داده است.

سایر اطلاعات:

1. مبلغ اقساط اجاره سالانه: بالغ بر 90000 ریال، قابل دریافت در پایان هر سال.
2. برآورد ارزش مازاد (باقی مانده): بالغ بر 200000 ریال، در سال یازدهم به 120000 ریال تقلیل می‌یابد.
3. روش استهلاک برای اجاره دهنده: 7 سال با استفاده از روش مانده نزولی با نرخ مضاعف، برای بقیه سال روش مجموع سنوات با ارزش اقساط 100000 ریال.
4. نرخ مالیات بر درآمد برای اجاره دهنده: 4/50 درصد.
5. تخفیف مالیاتی به سبب سرمایه‌گذاری: 10 درصد بهای تمام شده تجهیزات (در پایان اولین سال برای اجاره دهنده تحقق می‌یابد).

با توجه به اطلاعات فوق، تجزیه و تحلیل جریان‌های نقدی، تخصیص جریان‌های نقدی سالانه به سرمایه‌گذاری و درآمد، تخصیص جریان‌های نقدی سالانه به سرمایه‌گذاری و درآمد تجدیدنظر شده، مانده حساب‌های سرمایه‌گذاری قبل از تجدیدنظر در برآورد ارزش مازاد، تعدیل حساب‌های سرمایه‌گذاری به جهت برآورد تجدیدنظر ارزش مازاد در سال یازدهم به بعد، در جدول شماره (6-1)، (7-1)، (8-1)، (9-1) و ـ10-1) نشان داده شده است.

تخصیص جریان‌های نقدی سالانه به سرمایه‌گذاری و درآمد در جدول شماره (7-1) نشان داده شده است، در مثال فوق نرخ بازده 647/8 درصد محاسبه شده و جریان‌های نقدی سالانه بر مبنای این نرخ بین سرمایه‌گذاری و درآمد تخصیص می‌یابد، با توجه به جدول شماره (7-1)، از کل مبلغ 169421 ریال جریان‌های نقدی سال 5×13 (سال اول) مبلغ 34588 ریال (647/8٪×400000) به درآمد اجاره و مابقی به مبلغ 134833 ریال (34588 – 169421) به سرمایه‌گذاری تخصیص یافته است، مانده سرمایه‌گذاری خالص مستهلک نشده پس از تسهیم فوق در اول سال 6×13 (سال دوم) بالغ بر 265167 ریال (134833-400000) که این مبلغ همانند سال قبل با نرخ 647/8 درصد بین سرمایه‌گذاری و درآمد تسهیم می‌شود.

در سال‌هایی که مانده سرمایه‌گذاری خالص منفی باشد، (مثال سال ششم تا دهم) تمام جریان‌های نقدی سالانه فقط به سرمایه‌گذاری تخصیص می‌یابد.

ثبت روزنامه اجاره اهرمی در سال 5×13 به شرح زیر می‌باشد:

اجاره دریافتنی *                   233470

تخفیف مالیاتی سرمایه‌گذاری دریافتنی**        100000

برآورد ارزش مازاد اموال استیجاری            200000

درآمد اجاره تحقق نیافته***                  133470

وجوه نقد                           400000

ثبت بایت سرمایه‌گذاری اولیه توسط اجاره دهنده: محاسبات:

* محاسبه اجاره دریافتنی (ستون یک منهای ارزش مازاد منهای مجموع ستون 3 و 6، طبق جدول شماره (6-1):

233470 = 600000 – 616530- 200000 – 150000 = اجاره دریافتنی þ

** محاسبه تخفیف مالیاتی سرمایه‌گذاری دریافتنی (ستون 7 طبق جدول شماره (7-1)

*** محاسبه درآمد اجاره تحقق نیافته (مجموع ستون 5 و 7 طبق جدول شماره (7-1):

133470 = 33470 + 100000 = درآمد اجاره تحقق نیافته þ

عملیات سال اول:

1. وجوه نقد 15565

اجاره دریافتنی[2]                         15565

ثبت وصول اجاره خالص در سال اول: مبلغ اجاره منهای مبلغ بدهی (اصل و بهره)

2. مالیات بردرآمد پرداختنی 100000

تخفیف مالیاتی سرمایه‌گذاری دریافتنی              100000

ثبت تخفیف مالیاتی به سبب سرمایه‌گذاری به حساب مالیات بردرآمد پرداختنی:

(جدول شماره (6-1) ستون 7)

حال این سؤال مطرح می‌شود که چگونگی تسهیم درآمد سالانه به اجزاء تشکیل دهنده آن کدام است؟ بدین معنی که باید درآمد سالانه بین سود قبل از مالیات (درآمد حاصل از اجاره اهرمی)، تخفیف مالیاتی به سبب سرمایه‌گذاری و هزینه مالیات بر درآمد، بر مبنای مناسبی تخصیص یابد. نحوه تسهیم درآمد سالانه به هر یک از اقلام تشکیل دهنده آن در زیر نشان داده شده است:

در سال 5×13:

مجموع سود قبل از مالیات × درآمد سالانه = سود قبل از مالیات (درآمد اجاره اهرمی)

مجموع درآمد

(جدول (7-1) ستون 5) 9929 = 33470×  = سود قبل از مالیات (درآمد اجاره اهرمی)þ

تخفیف مالیاتی سرمایه‌گذاری × درآمد سالانه = تخفیف مالیاتی سرمایه‌گذاری هر سال

مجموع درآمد

(جدول (7-1) ستون 7) 29663=100000 ×  = تخفیف مالیاتی سرمایه‌گذاری هر سالþ

نرخ مالیات بر درآمد × سود قبل از مالیات هر سال = اثر مالیات بر درآمد (هزینه مالیات بر درآمد)

(جدول (7-1) ستون 6) 5004 = 4/50٪×9929 = اثر مالیات بردرآمد (هزینه مالیات بردرآمد) þ

ثبت تسهیم درآمد سالانه به اقلام تشکیل دهنده آن در سال 5×13 به شرح زیر است:

3. درآمد اجاره تحقق نیافته 9929

درآمد اجاره ناشی از اجاره اهرمی                 9929

ثبت شناسایی سود قبل از مالیات در اولین سال با توجه به نحوه تسهیم درآمد در سال 5×13 (جدول شماره 7-1، ستون شماره 5)

4. درآمد اجاره تحقق نیافته 29663

تخفیف مالیاتی سرمایه‌گذاری تحقق نیافته           29663

ثبت شناسایی تخفیف مالیاتی سرمایه‌گذاری در اولین سال با توجه به نحوه تسهیم درآمد در سال 5×13 (جدول شماره 7-1، ستون 7)

تشخیص اثر مالیاتی در اجارهاهرمی در پایان سال 5×13:

5. مالیات بر درآمد پرداختنی[3] 53856

هزینه مالیات بر درآمد[4]                  5004

مالیات انتقالی به دوره آتی                  58860

ثبت شناسایی تخفیف مالیاتی حاصل از عملیات در سال 5×13 و منظور نمودن به حساب هزینه مالیات بردرآمد و انتقال آن به مالیات انتقالی به دوره آتی که اثر مالیاتی آن مربوط به تفاوت بین سود حسابداری قبل از مالیات و زیان عملیاتی سالانه می‌باشد.

نحوه محاسبه آن به شرح زیر خواهد بود:

زیان مشمول مالیات (جدول شماره (6-1)، ستون 4)        (106857)

سود حسابداری قبل از مالیات                  9929

تفاوت

مالیات انتقالی به دوره آتی (4/50٪×116786)

جدول شماره (8-1) تخصیص جریان‌های نقدی سالانه به سرمایه‌گذاری و درآمد، براورد ارزش مازاد (باقیمانده) تجدید نظر شده:

þ 1) نرخ تخصیص تجدیدنظر شده 741/6 درصد است.

جدول شماره (9-1):

مانده حساب‌های سرمایه‌گذاری قبل از تجدیدنظر در برآورد ارزش مازاد.

þ (a) شماره (6-1) ستون یک به استثناء ارزش مازاد (باقیمانده) به کسر ستون 3 و 6.

þ (b) جدول شماره (7-1) ستون 5.

þ (c ) جدول شماره (7-1) ستون 7.

þ (d) 4/50٪ تفاوت بین سود (زیان) مالیات‌پذیر جدول شماره (6-1) ستون 4 و سود (زیان حسابداری قبل از مالیات، جدول شماره (7-1) ستون 5.

þ (e) ستون (1 به علاوه 3) منهای ستون (4 به علاوه 5 و بعلاوه 6).

ثبت روزنامه کاهش ارزش مازاد (باقیمانده) در سال یازدهم به شرح زیر می‌باشد:

ثبت شماره (1) مربوط به سال یازدهم:

سود (زیان) قبل از مالیات *             60314

درآمد اجاره تحقق نیافته **             27450

تخفیف مالیاتی سرمایه‌گذاری تحقق یافته                7764

برآورد ارزش مازاد                           80000

ثبت بابت:

* الف – اثر انباشته سود قبل از مالیات و اثر سود آتی حاصل از کاهش در برآورد ارزش مازاد:

کاهش در برآورد ارزش مازاد (باقیمانده)           80000

کسر می‌شود:

بخشی که به سال‌های آتی تخصیص یافته (درآمد اجاره تحقق نیافته)    (19686)

اثر انباشته

** ب – اثر انباشته و آتی تغییر در تخیصی تخفیف حاصل از کاهش در برآورد ارزش مازاد:

محاسبه سود (زیان) قبل از مالیات:                [5]9747

مانده تجدید نظر شده                         [6](9939)

تعدیل                                  (19686)

تخفیف مالیاتی سرمایه‌گذاری انتقالی به دوره آتی:

مانده در پایان سال دهم                      [7]29124

مانده تجدید نظر شده                         [8]21360

تعدیل                                  (7764)

تعدیل

ثبت شماره (2) مربوط به سال یازدهم:

مالیات انتقالی به دوره آتی[9]                 30398

هزینه مالیات بردرآمد                        30398

ثبت شناسایی مالیات انتقالی به دوره آتی به جهت تفاوت بین سود حسابداری قبل از مالیات سود مشمول مالیات به علت اثر کاهش در برآورد ارزش مازاد:

زیان حسابداری قبل از مالیات (طبق ثبت شماره 1)            (60314)

سود (زیان) مالیاتی

مابه‌التفاوت

مالیات انتقالی به دوره آتی (4/50٪×60314)

تشریح بخشی از صورت‌های مالی و یادداشت‌های همراه:

صورت سود و زیان (کلیه اقلام هزینه و درآمد به استثناء اقلام ربوط به اجاره اهرمی نادیده گرفته شده است).

n یادداشت‌های همراه صورت‌های مالی

l سرمایه‌گذاری در اجاره اهرمی: شرکت الف (اجاره دهنده) در اول سال 5×13 بر اساس قرارداد اهرمی اقدام به خرید ماشین‌آلات نموده، که 40٪ از بهای آن از طریق شرکت الف و 60 ٪ بقیه از طریق مؤسسه اعتباری (بدون حق مطالبه از اجاره دهنده) تأمین گردیده است. ماشین آلات در قبال وام دریافتی در رهن مؤسسه اعتباری می‌باشد. عمر مفید اقتصادی تجهیزات 18 سال، مدت قرارداد و اجاره 15 سال، و تجهیزات بعد از پایان قرارداد به شرکت الف برگشت داده می‌شود. ارزش مازاد (باقیمانده) در آن زمان معادل 20٪ بهای تمام شده برآورده شده است. علاوه بر موارد فوق لازم است در یادداشت‌های همراه صورت‌های مالی، میزان تخفیف مالیاتی به سبب سرمایه‌گذاری و مزایای ناشی از کاهش مالیات در نتیجه استهلاک اموال  استیجاری، در صورت لزوم تشریح شود، ترکیب اقلام سرمایه‌گذاری خالص در اجاره اهرمی واحد تجاری به شرح زیر است:

[1] . Trial and Error.

[2] . مبلغ ناخالص اجاره منهای جمع دو ستون 3 و 6 جدول (6-1)  15565= (20435+54000)-90000

[3] . جدول شماره (6-1)، ستون 5 (نرخ مالیات بر درآمد × درآمد مشمول مالیات).

[4] . جدول شماره (7-1)، ستون 6 (4/50٪× 9929 یا نرخ مالیات بردرآمد × سود قبل از مالیات سال 5×13).

[5] . جدول شماره (9-1)، ستون 4.

[6] . جدول شماره (8-1)، جمع ستون 5 منهای مبالغ مربوط به اولین ده سال.

[7] . جدول شماره (9-1)، ستون 5.

[8] . جدول شماره (8-1)، جمع ستون 7 منهای مبالغ مربوط به اولین ده سال.

[9] . Deferred Tax.